» ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ

Το γραφείο μας εκδίδει βεβαιώσεις μηχανικού και έχει κάνει ήδη τακτοποίηση σε μεγάλο αριθμό οικοδομών που είχαν αυθαίρετα τμήματα στο νησί της Λέρου.

Οι βεβαιώσεις μηχανικού αφορούν την ύπαρξη ή όχι αυθαιρέτων κτισμάτων και σύμφωνα με το Ν. 4014/2011 είναι υποχρεωτικό να εκδίδονται και να προσαρτώνται στα συμβόλαια για οποιαδήποτε μεταβίβαση ακινήτου.

Δεν θεωρούνται αυθαίρετα κτίσματα αυτά που:

  • υφίστανται προ του 1955.
  • έχουν απόκλιση σε σχέση με την οικοδομική άδεια μέχρι 20 εκ. σε κάθε πλευρά της οικοδομής και σε κάθε περίπτωση όχι πάνω από 8 τ.μ. συνολική υπέρβαση επιφανείας.
  • δεν έχουν αλλάξει χρήση από την αναγραφόμενη στην οικοδομική άδεια.

Σε περίπτωση που το κτίσμα έχει υπέρβαση σε σχέση με την οικοδομική άδεια ή έχει αλλάξει χρήση, για να είναι δυνατή η μεταβίβαση, πρέπει να προηγηθεί τακτοποίηση του ακινήτου σύμφωνα με το Ν. 4014/2011.

Αυθαίρετες κατασκευές θεωρούνται και οι πέργκολες, οι τοίχοι αντιστήριξης, τα μπάρμπεκιου, οι πλακόστρωτες αυλές και προσαυξάνουν το τελικό πρόστιμο ανά 500 €.

Η όλη διαδικασία γίνεται όχι μέσω πολεοδομιών, αλλά με ευθύνη των ιδιωτών μηχανικών. 



Το γραφείο μας αναλαμβάνει την σύνταξη φακέλου για την τακτοποίηση αυθαιρέτων με βάση τον Ν.4014/2011 και 4030/2011.

H νέα ορισθείσα προθεσμία της δυνατότητας τακτοποίησης είναι η 30 Μαΐου 2013.

Ανάλογα με την επιφάνεια και την χρήση των αυθαιρέτων κτισμάτων υπολογίζεται το ύψος του προστίμου που πρέπει να καταβληθεί από τον ιδιοκτήτη, έτσι ώστε να είναι δυνατή η μεταβίβαση ακινήτου συμβολαιογραφικά (πώληση, γονική παροχή, δωρεά).

Το ποσό μπορεί να πληρωθεί σε δόσεις ή εφάπαξ με έκπτωση 20% .

Ειδικότερα για τους παραδοσιακούς οικισμούς του νησιού μας (Αγ. Μαρίνα, Λακκί, Άλιντα, Παρθένι) απαιτείται η σύνταξη φακέλου που υποβάλλεται στο γραφείο δόμησης Λέρου και εξετάζεται από τριμελή αρχιτεκτονική επιτροπή, προκειμένου να ελεγχθεί αν οι αυθαίρετοι χώροι εναρμονίζονται στον παραδοσιακό χαρακτήρα του  οικισμού. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία η επιτροπή μπορεί να επιβάλλει εργασίες στην εξεταζόμενη οικοδομή και η όλη διαδικασία μπορεί να επιφέρει καθυστέρηση στην τακτοποίηση του αυθαιρέτου.

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία ο χρόνος ισχύος της τακτοποίησης είναι 30 έτη και σε σχέση με την νόμιμη διαδικασία (έκδοση αδείας + ΙΚΑ) το κόστος  τακτοποίησης έχει υπολογιστεί ότι είναι περίπου το μισό!

Συμβουλευτείτε μας για να τακτοποιήσετε το ακίνητό σας με τον οικονομικότερο και σωστότερο τρόπο !


 


 

Νέος νόμος για αυθαίρετα - ημιυπαίθριους

(με κόκκινα γράμματα οι αλλαγές που έχουν γίνει)

 


Λύση στον γόρδιο δεσμό της νομιμοποίησης των αυθαιρέτων και των ημιυπαίθριων χώρων επιχειρεί η κυβέρνηση. Οι βασικές προϋποθέσεις που θέτει είναι η οικοδομική άδεια και η εναρμόνιση με τους όρους δόμησης της περιοχής

Ευνοϊκές ρυθμίσεις για την τακτοποίηση των αυθαίρετων κτισμάτων ψηφίστηκαν την περασμένη εβδομάδα στη Βουλή με στόχο την τόνωση των κρατικών εσόδων από την καταβολή των προστίμων


 


 

Από τους ημιυπαίθριους που έκλεισαν παράνομα και από πολεοδομικές παρανομίες μικρής κλίμακας αναμένεται να ξεκινήσει η νομιμοποίηση των αυθαιρέτων που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής.

Το ΥΠΕΚΑ διαμορφώνει αυτήν την περίοδο νέο θεσμικό πλαίσιο, σε μία προσπάθεια να «κλείσει» κατά το δυνατόν το καυτό πρόβλημα της αυθαίρετης δόμησης, που «στοιχειώνει» τα πολεοδομικά πράγματα της χώρας τα τελευταία τριάντα πέντε χρόνια.

Η νέα νομοθετική ρύθμιση προβλέπεται να δοθεί στη δημοσιότητα μέχρι τις αρχές του επόμενου μήνα, όπως αναφέρουν συνεργάτες του αναπληρωτή υπουργού ΠΕΚΑ Σταύρου Καλαφάτη.

Βασική προϋπόθεση για την πλήρη νομιμοποίηση ενός αυθαιρέτου είναι η ύπαρξη οικοδομικής άδειας και η εναρμόνιση με τους όρους δόμησης που ισχύουν στην περιοχή όπου αυτό βρίσκεται, ειδικότερα δε η τήρηση του συντελεστή δόμησης και του συντελεστή όγκου.

Αυτό σημαίνει πως ένα αυθαίρετο μπορεί να νομιμοποιηθεί στο μέτρο που καλύπτει τους προαναφερθέντες όρους. Σε αντίθετη περίπτωση θα ενταχθεί σε κατηγορία, καθώς οι σχεδιασμοί του ΥΠΕΚΑ προβλέπουν την κατηγοριοποίηση των πολεοδομικών παραβάσεων και την αντιμετώπισή τους από την πολιτεία ανάλογα με τη βαρύτητά τους.

Η ηγεσία του ΥΠΕΚΑ δεν προτίθεται να παραβιάσει τις αρχές του Συντάγματος και την Νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, κάτι που σημαίνει πως αποκλείεται να νομιμοποιηθούν αυθαίρετα που βρίσκονται στον αιγιαλό, σε δάση ή αναδασωτέες εκτάσεις κ.λπ.

Ακόμα, ως τελικό χρονικό όριο για να υπαχθεί ένα αυθαίρετο στην οριστική νομιμοποίηση είναι να έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός του μέχρι την 28η Ιουλίου 2011, ημερομηνία που προβλέπεται από τον Νόμο 4014/ 2011 περί τακτοποίησης των αυθαιρέτων.

Σε πλεονεκτική θέση
Οι ημιυπαίθριοι όπως και οι υπόλοιποι χώροι -πιλοτές, πατάρια, αποθήκες κ.λπ.-, που βρίσκονται μέσα στον κτιριακό όγκο ενός ακινήτου που διαθέτει οικοδομική άδεια και οι οποίοι μετατράπηκαν παράνομα σε χώρους κύριας χρήσης, βρίσκονται σε πλεονεκτική θέση για νομιμοποίηση. Το ίδιο ισχύει για ακίνητα τα οποία παραβίασαν την οικοδομική άδεια σε ό,τι αφορά τη διάταξη των εσωτερικών χώρων.

Τα αυθαίρετα χωρίς καθόλου οικοδομική άδεια βρίσκονται στη δυσμενέστερη θέση και μάλλον θα παραμείνουν σε καθεστώς τακτοποίησης για τα επόμενα 30 χρόνια, σύμφωνα με τις προβλέψεις της ισχύουσας νομοθεσίας.

Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας έχει προτείνει να μην υπάρξει άλλη παράταση προθεσμιών για αυθαίρετα χωρίς οικοδομική άδεια.

Για τα αυθαίρετα που παρουσιάζουν υπέρβαση της οικοδομικής άδειας της τάξης των 50-70 τετραγωνικών μέτρων, προτείνει μία οριστική ρύθμιση στο πλαίσιο της ταυτότητας κτιρίου, η οποία προβλέπεται από τη νομοθεσία αλλά δεν έχει ακόμα εφαρμοστεί. Σύμφωνα με στοιχεία του ΤΕΕ, η συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων που έχουν υπαχθεί στη ρύθμιση της τακτοποίησης (γύρω στο 75%) είναι αυθαίρετα με οικοδομική άδεια και αυθαίρετα εντός σχεδίου (67%).

Υπενθυμίζεται πως την περασμένη εβδομάδα δόθηκε παράταση για την υποβολή δηλώσεων τακτοποίησης αυθαιρέτων μέχρι το τέλος του προσεχούς Μαΐου. Μέχρι την ίδια ημερομηνία παρατάθηκε και η προθεσμία για την καταβολή της δόσης για την τακτοποίηση των ημιυπαίθριων.

«Κόκκινη γραμμή» ο συντελεστής δόμησης
Οι προϋποθέσεις για ένταξη στις νέες ρυθμίσεις

Σύμφωνα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό που τέθηκε σε εφαρμογή τον περασμένο Ιούλιο, στην κάλυψη και στον συντελεστή δόμησης ενός οικοπέδου προσμετρώνται τα υπάρχοντα κτίσματα, νομίμως υφιστάμενα ή όχι.

Σε περίπτωση που ένας ιδιοκτήτης προχωρήσει σε προσθήκη, «η συνολική εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβαίνει τον ισχύοντα, κατά τον χρόνο χορήγησης της άδειας δόμησης προσθήκης, συντελεστή δόμησης της περιοχής» (άρθρο 23). Σε εγκύκλιο του ΥΠΕΚΑ, η οποία εκδόθηκε τον περασμένο Οκτώβριο, διευκρινίζεται πως και οι «τακτοποιημένοι» χώροι προσμετρώνται στα συνολικά επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη του οικοπέδου, δηλαδή δόμηση, κάλυψη, ύψος κ.λπ.

Επιβεβαιώνεται έτσι και μέσω του ΝΟΚ η κατεύθυνση του υπουργείου Περιβάλλοντος να μην προχωρά σε πλήρη νομιμοποίηση ενός αυθαιρέτου όταν αυτό καταστρατηγεί τους όρους και τις προϋποθέσεις δόμησης που ισχύουν στην περιοχή. Τα δύο βασικά πολεοδομικά μεγέθη που χαρακτηρίζουν ένα ακίνητο είναι ο συντελεστής δόμησης και ο συντελεστής όγκου.

Σύμφωνα με τον ΝΟΚ, ο συντελεστής δόμησης είναι ο αριθμός ο οποίος πολλαπλασιαζόμενος με την επιφάνεια του οικοπέδου δίνει τη συνολική επιτρεπόμενη επιφάνεια δόμησης. Ο συντελεστής της κατ' όγκο εκμετάλλευσης του οικοπέδου είναι ο αριθμός ο οποίος πολλαπλασιαζόμενος με την επιφάνεια του οικοπέδου δίνει τον συνολικό επιτρεπόμενο όγκο του πάνω από την οριστική στάθμη του εδάφους. Κατά πολλούς αρχιτέκτονες και πολεοδόμους, ο συντελεστής όγκου αποτελεί το σημαντικότερο πολεοδομικό μέγεθος αφού αυτός προσδιορίζει την οικιστική επιβάρυνση ενός οικοπέδου.

ΤΙ ΑΦΟΡΑ Ο ΝΕΟΣ ΝΟΜΟΣ

Αυθαίρετα που διαθέτουν οικοδομική άδεια
Αυθαίρετα κτίσματα που δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα τετραγωνικά
Ημιυπαίθριους χώρους, πιλοτές, υπόγεια και αποθήκες που βρίσκονται εντός διαγράμματος κτιρίου

Το «ταμείο» των τακτοποιήσεων
500.000 δηλώσεις, πάνω από 740 εκ. ευρώ τα έσοδα

Σημαντικά έχουν επιβραδυνθεί οι ρυθμοί της τακτοποίησης των αυθαιρέτων κατά το τελευταίο εξάμηνο. Οι μειώσεις των εισοδημάτων, η «καταιγίδα» των φόρων ιδίως επί των ακινήτων, έχουν εξαντλήσει τις οικονομικές δυνατότητες των πολιτών, με αποτέλεσμα το ΥΠΕΚΑ να προχωρεί σε συνεχείς παρατάσεις της προθεσμίας υποβολής δηλώσεων τακτοποίησης. Παράλληλα νομοθέτησε ευνοϊκές ρυθμίσεις και εκπτώσεις από την καταβολή του ειδικού προστίμου τακτοποίησης.

Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία από το ηλεκτρονικό σύστημα που χειρίζεται το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, οι δηλώσεις τακτοποίησης είναι γύρω στις 500.000. Συγκεκριμένα, μέχρι τις 8 Ιανουαρίου 2013 είχαν υποβληθεί 473.632 δηλώσεις και είχαν εισπραχθεί 743.161.000 ευρώ.

Τα σημάδια «κόπωσης» της ρύθμισης φαίνονται και από το γεγονός πως το τελευταίο πεντάμηνο υποβλήθηκαν περί τις 70.000 δηλώσεις μόνο και εισπράχθηκαν λίγο περισσότερα από 100 εκατομμύρια ευρώ.

Ενδεικτικά, μέχρι τις 25 Αυγούστου 2012 είχαν υποβληθεί 408.140 αιτήσεις τακτοποίησης και είχαν εισπραχθεί 626.457.371 ευρώ. Σημειώνεται πως στο Μνημόνιο προβλέπονται έσοδα από την είσπραξη προστίμων από τα αυθαίρετα της τάξης του 1,1 δισεκατομμυρίου ευρώ.

Προκειμένου να αναθερμάνει τη ρύθμιση (και να κερδίσει χρόνο μέχρι την ανακοίνωση του νέου θεσμικού πλαισίου), το ΥΠΕΚΑ πέρασε από τη Βουλή την περασμένη εβδομάδα ευνοϊκή ρύθμιση, σύμφωνα με την οποία χορηγείται έκπτωση 10% σε όσους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων καταβάλλουν το 30% του ειδικού προστίμου μέχρι τις 31 Μαΐου 2013. Χορηγείται επίσης έκπτωση 20% σε όσους καταβάλλουν το σύνολο του ποσού του προστίμου. Με την οριστική νομιμοποίηση που προωθείται, οι αρμόδιοι ελπίζουν να αυξηθούν ακόμα περισσότερο τα έσοδα προς τα κρατικά ταμεία.